Wohnungseigentümer sollten wissen, wann Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche nach Inkrafttreten des WEMoG von ihnen noch selbst 

Wohnungseigentümer sollten wissen, wann Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche nach Inkrafttreten des WEMoG von ihnen noch selbst 

…. und wann diese Ansprüche nur noch von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden können.

Mit Urteil vom 28.01.2022 – V ZR 106/21 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass, wenn 

  • andere Wohnungseigentümer oder 
  • Dritte

den Zugang zum Sondereigentum durch 

  • Hindernisse im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums 

beeinträchtigen oder erschweren,

  • ohne den Zugang selbst zu verhindern, 

Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche 

  • nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als auch aus § 1004 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gegen den anderen Wohnungseigentümer sowie
  • nach § 1004 BGB gegen den Dritten

gemäß § 9a Abs. 2 WEG 

  • auch dann, wenn ein Hindernis brandschutzrechtlich unzulässig ist, wie beispielsweise das Halten in einer Feuerwehrzufahrt, 

nur mehr allein durch die 

  • Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) 

geltend gemacht werden können.

Dass Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums 

  • gemäß § 9a Abs. 2 WEG 

grundsätzlich nur noch allein durch die GdWE abgewehrt werden können, gilt auch dann, wenn dadurch

  • der Verkehrswert des Sondereigentums sinkt oder 
  • dessen Vermietbarkeit erschwert wird.

Denn solche nur 

  • mittelbaren Folgen 

reichen zur Begründung einer eigenen Ausübungsbefugnis des Sondereigentümers nicht aus (vgl. BGH, Urteil vom 28.01.2022 – V ZR 86/21 – zur Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung).

Erst bzw. nur dann, wenn eine (behauptete) Störung des 

  • gemeinschaftlichen Eigentums 

auch 

  • direkt bzw. unmittelbar 

zugleich den

  • räumlichen Bereich 

des Sondereigentums betrifft, wie etwa bei

  • auf das Sondereigentum einwirkenden Lärm- und Geruchsimmissionen,   
  • gravierenden Beeinträchtigungen der Aussicht aus der Einheit oder 
  • starken Verschattungen der zu dem Sondereigentum gehörenden Räume,

ist der einzelne Sondereigentümer noch prozessführungsbefugt, wobei,

  • ob eine solche direkte Störung des Sondereigentums tatsächlich vorliegt, 

dann eine Frage der 

  • Begründetheit des Unterlassungs- bzw. Beseitigungsanspruchs 

ist. 

Entsprechendes gilt für Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche eines Wohnungseigentümers, die auf die 

  • Abwehr einer Störung seines im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechts 

gerichtet sind (BGH, Urteil vom 01.10.2021 – V ZR 48/21 –).

Allerdings:
Unter den Voraussetzungen von 

  • § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG 

kann der einzelne Sondereigentümer 

  • ein Einschreiten der GdWE beanspruchen und 
  • ggf. mit einer Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG) durchsetzen, 

auch wenn noch ungeklärt ist, unter welchen Voraussetzungen im Einzelnen eine Pflicht der GdWE zum Einschreiten anzunehmen ist. 

Übrigens:
Die Neufassung des WEG ist zum 01.12.2020 in Kraft getreten. 

Für die bereits vor dem 01.12.2020 bei Gericht anhängigen Verfahren besteht über diesen Zeitpunkt hinaus, 

  • in Anwendung des Rechtsgedankens des § 48 Abs. 5 WEG, 

die Prozessführungsbefugnis eines Wohnungseigentümers, der 

  • sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebende Rechte 

geltend macht, solange fort, bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung 

  • des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs 

über einen entgegenstehenden Willen der GdWE zur Kenntnis gebracht wird (BGH, Urteil vom 07.05.2021 – V ZR 299/19 –).

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