…. und wann diese Ansprüche nur noch von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer geltend gemacht werden können.
Mit Urteil vom 28.01.2022 – V ZR 106/21 – hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs (BGH) darauf hingewiesen, dass, wenn
- andere Wohnungseigentümer oder
- Dritte
den Zugang zum Sondereigentum durch
- Hindernisse im Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums
beeinträchtigen oder erschweren,
- ohne den Zugang selbst zu verhindern,
Unterlassungs- oder Beseitigungsansprüche
- nach § 14 Abs. 2 Nr. 1 Wohnungseigentumsgesetz (WEG) als auch aus § 1004 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) gegen den anderen Wohnungseigentümer sowie
- nach § 1004 BGB gegen den Dritten
gemäß § 9a Abs. 2 WEG
- auch dann, wenn ein Hindernis brandschutzrechtlich unzulässig ist, wie beispielsweise das Halten in einer Feuerwehrzufahrt,
nur mehr allein durch die
- Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE)
geltend gemacht werden können.
Dass Störungen des gemeinschaftlichen Eigentums
grundsätzlich nur noch allein durch die GdWE abgewehrt werden können, gilt auch dann, wenn dadurch
- der Verkehrswert des Sondereigentums sinkt oder
- dessen Vermietbarkeit erschwert wird.
Denn solche nur
reichen zur Begründung einer eigenen Ausübungsbefugnis des Sondereigentümers nicht aus (vgl. BGH, Urteil vom 28.01.2022 – V ZR 86/21 – zur Unterlassung einer zweckwidrigen Nutzung).
Erst bzw. nur dann, wenn eine (behauptete) Störung des
- gemeinschaftlichen Eigentums
auch
zugleich den
des Sondereigentums betrifft, wie etwa bei
- auf das Sondereigentum einwirkenden Lärm- und Geruchsimmissionen,
- gravierenden Beeinträchtigungen der Aussicht aus der Einheit oder
- starken Verschattungen der zu dem Sondereigentum gehörenden Räume,
ist der einzelne Sondereigentümer noch prozessführungsbefugt, wobei,
- ob eine solche direkte Störung des Sondereigentums tatsächlich vorliegt,
dann eine Frage der
- Begründetheit des Unterlassungs- bzw. Beseitigungsanspruchs
ist.
Entsprechendes gilt für Unterlassungs- und Beseitigungsansprüche eines Wohnungseigentümers, die auf die
- Abwehr einer Störung seines im Grundbuch eingetragenen Sondernutzungsrechts
gerichtet sind (BGH, Urteil vom 01.10.2021 – V ZR 48/21 –).
Allerdings:
Unter den Voraussetzungen von
kann der einzelne Sondereigentümer
- ein Einschreiten der GdWE beanspruchen und
- ggf. mit einer Beschlussersetzungsklage (§ 44 Abs. 1 Satz 2 WEG) durchsetzen,
auch wenn noch ungeklärt ist, unter welchen Voraussetzungen im Einzelnen eine Pflicht der GdWE zum Einschreiten anzunehmen ist.
Übrigens:
Die Neufassung des WEG ist zum 01.12.2020 in Kraft getreten.
Für die bereits vor dem 01.12.2020 bei Gericht anhängigen Verfahren besteht über diesen Zeitpunkt hinaus,
- in Anwendung des Rechtsgedankens des § 48 Abs. 5 WEG,
die Prozessführungsbefugnis eines Wohnungseigentümers, der
- sich aus dem gemeinschaftlichen Eigentum ergebende Rechte
geltend macht, solange fort, bis dem Gericht eine schriftliche Äußerung
- des nach § 9b WEG vertretungsberechtigten Organs
über einen entgegenstehenden Willen der GdWE zur Kenntnis gebracht wird (BGH, Urteil vom 07.05.2021 – V ZR 299/19 –).
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