Wichtig für Wohnungsmieter und -vermieter zu wissen, wenn über die Berechtigung einer Mietminderung wegen

…. vom Nachbargrundstück ausgehenden Lärms gestritten wird.

eintretende erhöhte Geräusch- und Schmutzimmissionen,

auch wenn sie von einer auf einem Nachbargrundstück eines Dritten betriebenen Baustelle herrühren,

bei Fehlen anderslautender Beschaffenheitsvereinbarungen einen

zur Mietminderung berechtigenden Mangel der Mietwohnung

grundsätzlich nicht begründen können, wenn
- auch der Vermieter die Immissionen ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen muss,
sondern nur dann, wenn auch
- Abwehr- oder Entschädigungsansprüche des Vermieters gegen den Dritten nach § 906 BGB bestehen.

Das bedeutet:
Möchte ein Mieter

wegen von nach Mietbeginn von einem Nachbargrundstück über einen längeren Zeitraum ausgehender erhöhter Geräusch- oder/und Schmutzimmissionen

die Miete nach § 536 Abs. 1 BGB mindern muss er, sofern

weder eine Beschaffenheitsvereinbarung hinsichtlich der Freiheit der Wohnung von solchen Geräusch- oder/und Schmutzimmissionen ausdrücklich oder konkludent getroffen worden,
noch eine solche dem Mietvertrag zu entnehmen ist,

zunächst

dass

die von ihm angemietete Wohnung Immissionen der vorbezeichneten Art ausgesetzt ist, die die Gebrauchstauglichkeit der Wohnung unmittelbar beeinträchtigen und
es sich hierbei um eine wesentliche Beeinträchtigung im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt.

Ist dies vom Mieter durch eine Beschreibung,

aus der sich ergibt,
- um welche Art von Beeinträchtigungen es geht,
- zu welchen Tageszeiten,
- über welche Zeitdauer sowie
- in welcher Frequenz diese ungefähr auftreten
und die zudem darauf schließen lässt,
- dass es sich bei den geltend gemachten Immissionen um wesentliche Beeinträchtigungen im Sinne des § 906 Abs. 1 Satz 1 BGB handelt,

dargelegt sowie

der diesbezügliche Tatsachenvortrag im Bestreitensfall durch den Vermieter vom Mieter auch

bewiesen worden, kann der Vermieter sich gegenüber dem Mieter darauf berufen,

wegen des festgestellten Sachverhalts weder Abwehr- noch Entschädigungsansprüche nach § 906 BGB gegen den Verursacher der Immissionen zu haben und deswegen

für die Abwendung der festgestellten Immissionen auch nicht einstehen müsse.

Wendet der Vermieter dies ein, hängt die Frage,

davon ab, ob der Vermieter die entsprechenden Tatsachen dafür,

dass er die Immissionen seinerseits ohne eigene Abwehr- oder Entschädigungsmöglichkeit nach § 906 BGB hinnehmen musste bzw. muss (vgl. BGH, Urteil vom 29.04.2015 – VIII ZR 197/14 – Bolzplatzentscheidung),

darlegen und im Fall des Bestreitens durch den Mieter auch beweisen kann.

Übrigens:
Dazu, wann

Nachbarn von der

die Anordnung geeigneter Maßnahmen zur Begrenzung des Baulärms verlangen können, vergleiche den Blogeintrag